Monuments historiques et défiscalisation

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Florent BELON : Consultant FIDROIT

Bonjour, certains immeubles peuvent se voir, en tout ou partie, reconnaître la qualification de « Monument Historique ou assimilé, c’est à dire inscrit à l’inventaire supplémentaire ou bien ayant obtenu le label « fondation du Patrimoine » ou encore reconnue comme faisant partie du patrimoine national ayant obtenu un agrément du Ministère des Finances.

Et bien, cette reconnaissance ouvre droit à des subventions, notamment en cas de restauration de l’immeuble. Certaines contraintes en matière de droit de l’urbanisme, mais également des avantages fiscaux que je vais vous exposer.

Patrimoine privé et avantages fiscaux

Lorsque l’immeuble concerné est détenu dans le patrimoine privé, et bien il existe notamment des avantages fiscaux en matière de l’impôt sur revenu, voir de prélèvements sociaux. Alors il faut procéder à une distinction entre les immeubles qui génèrent des recettes, notamment locatifs, qui sont loués en location nue qui génèrent des revenus fonciers et des immeubles qui seraient pas louer et dont le propriétaire aurait la jouissance.

Lorsque l’immeuble est loué, et bien d’un côté, il peut bénéficier de subventions, comme on le dit en introduction, ce qui constitue des recettes qui sont imposables et qui donc vont augmenter ce qui va être soumis au barème de l’impôt sur le revenue. Mais il est à relever que, non seulement il pourra déduire de ses revenus fonciers l’ensemble des charges, que n’importe quel propriétaire qui met en location sont bien peu déduire, mais en plus, il pourra déduire des charges qui ne sont pas déductibles en droit commun de façon courante sur n’importe quel immeuble, par exemple des dépenses de restauration sur des éléments qui sont classés. En outre s’il réalise un déficit sur un immeuble commun, et bien on ne peut pas imputer plus de 10 700 euros sur le revenu global. Si vous faites un investissement locatif qui porte sur un immeuble historique, le déficit éventuellement générées par la location va pouvoir s’appuyer sans aucune limitation sur le revenu global soumis au barème progressif.

Lorsque l’immeuble n’est pas loué et bien en principe, en fiscalité, on ne bénéficie pas d’avantages fiscaux particuliers. Et bien c’est une exception, puisque lorsqu’un immeuble n’est pas loué et bien les charges d’entretien, les charges de restauration peuvent en tout ou partie, soit 50% soit 100%, être déduites directement du revenu global, c’est-à-dire du revenu qui est soumis au barème progressif. Alors le taux de 50 ou de 100% varie selon le type de classification d’immeubles, selon le type de dépenses, selon que l’immeuble est ouvert ou non la visite etc.

Alors quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de ces avantages fiscaux ?

Elles se sont durcies depuis 2009, avec quelques conditions, comme par exemple : l’obligation pour conserver les avantages fiscaux acquis à compter de 2009, est bien de la détention continue de l’immeuble pendant 15 ans. Alors si on donne l’immeuble, le donataire, celui qui reçoit peut continuer la durée de 15 ans, prenant l’engagement de poursuivre jusqu’à son terme le cas du décès, du licenciement ne remet pas en cause les avantages fiscaux car ce sont des événements considérés comme exceptionnels et subits.

Autre condition qui est nécessaire à l’obtention des avantages, c’est que désormais, également, et bien on ne peut pas détenir un immeuble historique via une société civile sauf si elle reste familiale ou si elle a obtenu un agrément.
Un dernier point, on ne peut plus non plus gérer les monuments historiques par des mises en copropriété qui permettaient de vendre des Monuments Historiques à la découpe. Ces immeubles peuvent bénéficier d’autres avantages fiscaux. Par exemple : en matière de droits de succession, certains Monuments Historiques si ils acceptent la contrainte d’une ouverture au public, de visites, peuvent bénéficier d’une exonération de droits de succession. Cette exonération ne s’applique, en revanche, pas en matière de droits de donation.
Et il n’existe pas davantage en matière d’ISF (Impot Sur La Fortune). Alors il n’existe pas davantage, en matière d’ISF, de façon formelle, mais l’administration fiscale reconnaît que compte tenu des contraintes administratives, compte tenu des lourdes charges qui pèsent sur ces types de biens, et bien l’évaluation de leur valeur puisse faire apparaître des valeurs plus modestes que pour d’autres biens. Et en cas de volonté, de la part de l’administration fiscale, de contester la valorisation de ces immeubles, ça va être difficile parfois pour elle de trouver des immeubles comparables, similaires, donc elle ne pourra utiliser que des méthodes approchantes, ce qui lui complique d’autant plus la tâche.

Je vous remercie de votre attention et n’hésitez pas à contacter votre conseiller afin qu’il vous apporte les éléments complémentaires et éventuellement des conseils adaptés à votre situation.

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Un commentaire sur “Monuments historiques et défiscalisation
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